16 Марта 2015   Вера Круглова   Теги: недвижимость, аренда, инвестиции, трудоустройство, троицк, внуково

Аренда коммерческой недвижимости в Новой Москве: Сколько стоит снять офис?

Фото: © Sergey Norin / flickr
Из-за падения спроса на бизнес-помещения снимать их в кризис становится дешевле. В 2015 году ставки аренды фиксируются в рублях по текущему курсу валют.
Несмотря на то, что офисных площадей на единицу населения в России вдвое меньше, чем в других странах с более развитой экономикой, у Москвы потенциал в разы мощнее. В 2014 году отмечено максимальное за последние три года значение по количеству введенных в эксплуатацию площадей коммерческого назначения. Одной только складской недвижимости в столичном регионе в 2014 году было сдано в 2,4 раза больше, чем годом раньше: 1,6 млн. квадратных метров – рекордный показатель за всю историю рынка складских помещений. Прирастали также объемы сдачи торговой и офисной недвижимости, в частности, за счет ввода в эксплуатацию ожидавших рефинансирования долгостроев. При этом по стоимости аренды офисов докризисная Москва вышла на пятое место в мировом рейтинге. Снять офис класса А в российской столице четыре года подряд можно было не менее чем за 1000-2000 долларов США за квадратный метр в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Что изменилось в 2015 году

Однако в 2015 году арендные ставки в офисном сегменте претерпели изменения. Из-за падения спроса аренда офисов в Москве стала дешевле почти на треть. Примерно 30-процентное пикирование арендных ставок произошло на фоне освобождения арендаторами более четверти офисных помещений класса А (а в самом престижном столичном бизнес-центре «Москва-Сити» опустело свыше 40% офисов). Согласно экспертному анализу, средняя годовая арендная ставка на офисы класса А в Москве упала в долларовом эквиваленте на 20% (до 840 долларов США за квадратный метр), а для класса В – на 25–30% (до 560 долларов за квадрат).

По данным компании Knight Frank, средние арендные ставки в Москве на офисы классов А и В сократились на 20% и упали до уровня десятилетней давности –650 и 360 долларов США за квадратный метр соответственно.

Похожую статистику приводят и аналитики компании S.A. Ricci. По их информации, средняя стоимость аренды офисов класса А в пределах Бульварного кольца к началу 2015 года снизилась на 20% (до 766 долларов США за квадратный метр в год), а средняя цена аренды расположенных там офисов класса B+ теперь 643 доллара в год за квадрат площади. При этом стоимость аренды офисов премиум-класса на Садовом кольце подешевела на 14% – до 700-745 долларов США за квадратный метр в год. И на те же 14% снизилась арендная ставка на офисы у МКАД и в районе Третьего транспортного кольца – в 2015 году их можно снять за 250-300 долларов США в год (за квадратный метр).

По прогнозам экспертов компании JLL, из-за обесценивания рубля и ухудшения экономической ситуации спрос на офисные помещения в Москве в 2015 году упадет еще на 25-30%. Это приведет к тому, что средняя стоимость аренды в деловых центрах класса А в столице опустится до уровня 20 000-23 000 рублей за квадратный метр в год.

По мнению специалистов по работе с корпоративными клиентами, на изменение рынка офисной недвижимости повлиял тот факт, что арендаторы стали более разборчивыми. За «буквы», поняли они, платить нерационально. Аренда помещения класса B+ обойдется дешевле офиса категории А, но особой разницы в качестве при этом можно и не заметить. Вот почему больше всего клиентов потеряли бизнес-центры премиум-класса (в более «демократичных» офисах отток арендаторов меньше).

Почему стоит выбрать офис в Новой Москве

Стремясь сэкономить, бизнес пытается избежать оплаты услуг риэлторов с комиссионными 30-100% стоимости аренды в месяц, выбирая варианты аренды офисов напрямую от собственника. Аренда рабочего помещения без посредника позволяет вложить вырученные деньги в развитие бизнеса. Найти офис без «накруток» проще всего в бизнес-кластере. Например, «из первых рук» офисы разной планировки и площади по разумной арендной ставке предлагает деловой парк «Румянцево». Переехать в офис в Новой Москве выгодно: таким образом можно сэкономить на зарплатах сотрудникам без уменьшения количества рабочих мест (средний заработок жителей Новой Москвы ниже, чем внутри МКАД, и не только в пределах делового центра, но и в соседнем Юго-Западном административном округе).

Сколько может стоить аренда офиса в Новой Москве

Аренда офиса в Новой Москве – возможность снять помещение непосредственно у собственника и более дешевая арендная ставка. В 2015 году в договорах со съемщиками все чаще фигурируют рублёвые цены по фиксированному курсу.

Например, арендовать офис в Троицке сегодня можно по средней цене за один квадратный метр 1000-2000 рублей в месяц. По цене 1000 рублей за квадрат предлагают в аренду как отдельно стоящие офисные здания на 1-й линии, так и помещения под офис с отдельным входом на первых этажах жилых домов, в том числе с возможностью перепланировки. За 2000 рублей в месяц за квадратный метр можно снять офисное помещение в центре Троицка из трёх кабинетов, с кухней, приемной, санузлом и отдельным входом (25 минут транспортом до метро). Арендовать отдельно стоящее охраняемое здание под склад на окраине Троицка общей площадью 220 квадратов можно за 5400 рублей в месяц. За складское помещение на цокольном этаже площадью 50 квадратных метров просят 30000 рублей в месяц. А за аренду 70-метрового помещения свободного назначения в цокольном этаже административного здания (под офис, склад или производство) – 40000 рублей в месяц.

Аренда офиса или помещения под парикмахерскую, склад, производство с отдельным входом во Внуково обойдется в 300-500 долларов США в месяц.

При этом торговых помещений в предложениях аренды в Новой Москве гораздо меньше, чем офисных, производственных и складских, что отражает ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в целом. Перечисленные тенденции характерны как для присоединенных земель, так и Москвы, Подмосковья и области. Инвестирование в офисную недвижимость в период оттока капитала предсказуемо замораживается (сказывается риск не окупить затраты в экономически обоснованной перспективе), а цены на аренду готовых площадей падают.

По прогнозам экспертов, рост офисного сегмента в Москве замедлится, поскольку именно эта бизнес-недвижимость первой попадает под удар во время оттока инвесторов. Если торгово-развлекательные комплексы еще могут приносить прибыль и быть востребованными арендаторами, то офисы уходящих с рынка компаний начинают пустовать в первую очередь. С прошлого года от аренды помещений для работы отказалась каждая десятая финансовая компания. Меньше арендаторов офисной недвижимости стало и среди производственных организаций. Устойчивый спрос на офисные помещения продолжают формировать лишь компании IТ-, медийной и нефтегазовой отраслей (каждый пятый офис арендуют именно эти бизнес-структуры).

Но как бы ни было сегодня тяжело бизнесу, аренда коммерческой недвижимости в Новой Москве рано или поздно снова станет делом прибыльным. В первую очередь – из-за временных затрат на дорогу. Уставший от дорог и пробок работник менее эффективен. Людям комфортнее трудиться рядом с домом. Вот почему наряду с задачей жилой застройки в Новой Москве с самого начала стояли планы создания тысяч рабочих мест. Оказавшиеся три года назад в черте столицы Новомосковский и Троицкий округа будут прирастать новыми офисами хотя бы потому, что людям нужно как-то зарабатывать на жизнь. А значит, аренда коммерческой и, в частности, офисной недвижимости на присоединенных территориях не перестанет быть актуальной.

Другие статьи

  • Готовый дом в Новой Москве – с отделкой или без?
    14.07.2015
    Готовый дом в Новой Москве – с отделкой или без?

    Спустя три года после образования Новой Москвы недвижимость в этой части столицы по-прежнему считается самой доступной для покупателей. Выбирая для себя готовый дом в Новой Москве, будущий владелец нередко обращает внимание на то, где расположено строение, насколько развита в этом месте социальная и транспортная инфраструктура.

  • Перспективы развития Новой Москвы
    09.07.2015
    Перспективы развития Новой Москвы

    Считается, что к 2035 году количество граждан, живущих в Новой Москве, достигнет 1,5 млн человек, а число рабочих мест дойдет до одного миллиона. По этой причине инвесторы и власти столицы спешно строят жилье, социальную и коммерческую недвижимость, занимаются улучшением транспортной инфраструктуры.

  • Тарифы на ЖКХ в Новой Москве
    07.07.2015
    Тарифы на ЖКХ в Новой Москве

    В июле 2012 года жители территорий, присоединившихся к Москве, столкнулись с вопросами, найти ответ на которые было непросто. Тарифы на коммунальные услуги считались относительно низкими, а потом новые жители столицы озаботились тем, что теперь им придется платить намного больше.

  • Стоит ли покупать квартиру в Новой Москве
    25.06.2015
    Стоит ли покупать квартиру в Новой Москве

    На старте развития Новой Москвы для рядовых покупателей и инвесторов новые территории столицы представляли сомнительный интерес: не было четких планов развития региона. И все же даже в период неопределенности можно уверенно сказать, где можно с выгодой покупать квартиру в Новой Москве.

  • Обзор сегмента рынка офисной недвижимости в Новой Москве
    19.06.2015
    Обзор сегмента рынка офисной недвижимости в Новой Москве

    Со дня присоединения к столице новых юго-западных территорий одной из самых важных задач стало строительство офисных помещений. Торговые помещения специалисты считают весьма перспективным сектором коммерческой недвижимости.

К списку статей

Горячие новости