3 Марта 2014   Вера Круглова

Застройщики по ФЗ-214 в Новой Москве

Дома на стадии строительства – один из самых выгодных по стоимости вариантов решения жилищных проблем. Столичный рынок недвижимости (на сегодня – и в Новой Москве) щедр на предложения, но подобные сделки сопряжены с определенным риском. У долевого строительства, нуждающегося в инвесторах (будущих владельцах жилья) есть свои нюансы. «Познакомиться» с ними пришлось, в частности, тем гражданам, которые стали жертвами мошенничества в долевом строительстве. Для защиты людей от махинаций был принят особый закон, ФЗ-214.

Как специальная законодательная норма, ФЗ-214 регулирует приобретение жилой недвижимости на этапе строительства. Этот закон касается любых аспектов заключения договора долевого участия (ДДУ) между покупателем квартиры и застройщиком. В 2013-м году по такому договору, согласно нормам ФЗ-214, в Москве было заключено около 46 процентов сделок, а в Московской области – порядка 89 процентов.

Сделки по договору долевого участия из всех схем продаж столичного рынка недвижимости стали самыми популярными. Причиной тому – максимальная степень защиты покупателей от нечестной «игры» застройщиков. Кроме того, договор долевого участия – единственный законный документ, который позволяет продать недостроенное жилье. Иные схемы, используемые на рынке недвижимости, гарантируют защиту покупателя в меньшей степени.

Застройщики по ФЗ-214 в Новой Москве (как и другие столичные застройщики), согласно данному закону, имеют право на заключение договора с покупателем только в том случае, если до этого были зарегистрированы либо права аренды земельного участка, либо права собственности, а также было получено официальное разрешение на строительство. Помимо этого, застройщик обязан обеспечить публичный доступ к информации, касающейся проводимого им строительства – опубликовать проектную декларацию.

Если с покупателем был заключен договор, а перечисленные требования оказались проигнорированными, то покупатель вправе требовать возврата внесенной суммы и возмещения своих убытков. Нарушение сроков передачи недвижимости тоже наказуемо. Если контрагентом застройщика является юридическое лицо, то оно может добиваться выплаты крупной пени за каждый день просрочки. Физическим лицам (как контрагентам) застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Согласно положению ФЗ-214, покупатель, обнаруживший строительные дефекты, может потребовать от застройщика бесплатно устранить все недостатки. Как вариант, стоимость квартиры может быть уменьшена на ту сумму, в которую специалисты оценят обнаруженные дефекты. Возможно так же получение компенсации за сделанный силами заказчика ремонт. Здесь не обойтись без судебного разбирательства, но закон учитывает следующее: если в договоре, заключенном между покупателем и застройщиком, есть пункт о том, что за крупные и мелкие строительные дефекты застройщик ответственности не несет, суд это положение брать во внимание не должен. Это значит, что граждане, ставшие контрагентами застройщика, по сути дела, могут пострадать только от одного – банкротства этого самого застройщика.

В идеале, согласно ФЗ-214, все выглядит именно так. Но, увы, следовать установленным правилам из застройщиков соглашаются на практике далеко не все.

«Щит» от двойной продажи

Строительство первичного жилья на территории российской столицы от положений закона ФЗ – 214 отходить не должно. В частности, застройщики по ФЗ-214 в Новой Москве обязаны помнить о том, что договор долевого участия подлежит обязательной регистрации. В ходе этой процедуры государственный регистратор непременно проверяет документы застройщика – не должно быть никаких сомнений в том, что у последнего есть права на земельный участок, где возводится будущий дом, а также имеется разрешение на стройку. Такая проверка дает потенциальным покупателям гарантии того, что вносимые ими средства не уйдут «налево», а будут истрачены на строительство во вполне определенном месте.

Кроме того, благодаря действию ФЗ-214, повысилась степень прозрачности действий застройщика: положение обязывает их публиковать сведения о проектировщиках, подрядчиках, сообщать о самом проекте – его планировке, стоимости, строках, технических характеристиках, что можно увидеть на интернет-сайтах новых жилых комплексов. Но все-таки при этом практика применения ФЗ-214 оставила лазейку для обманных приёмов: даже спустя восемь лет после принятия этого закона у некоторых нечистых на руку застройщиков получается продать строящееся жилье по векселям или предварительному договору купли-продажи (ПДКП). Обманщики не пренебрегают и договорами соинвестирования.

Эксперты выяснили, что и поныне строительные работы застройщики начинают без получения разрешения, публикации проектной документации. К тому же строительство ведется на участках, где его и в помине быть не должно. Разумеется, самым «безобидным» последствием такой небрежности может быть нарушение срока сдачи, произвольное изменение в проекте, а самым печальным – вердикт о том, что возводимый дом, в силу незаконного строительства, подлежит сносу.

Как считают специалисты, единственное, от чего ДДУ действительно защищает – это двойные продажи застройщиком той или иной квартиры: она проверяется на обладание третьими лицами, поскольку проходит регистрация жилья в Росреестре. Но договор предварительной купли-продажи регистрацию не проходит, а значит, застройщик может рискнуть и продать квартиру несколько раз. Конечно, у гражданина, который заключил ДДУ, есть все права и преимущества, сделка будет признана в его пользу, но придется пережить судебное разбирательство, истратив часть здоровья и нервы. Случаи, когда застройщик продавал одну и ту же квартиру больше одного раза, причем по ДДУ, зафиксированы официально. Для таких махинаций, к сожалению, возможность есть: если, вопреки закону, регистрация затягивается, то квартиру можно реализовать еще раз – договор фактически еще не подписан. То, что дольщик внес аванс, причем довольно значительный, значения не имеет. Сговора застройщика с регистратором – вполне возможного – тоже нельзя исключать.

Качественное жильё: защита прав

Способов нецелевого использования средств дольщиков сегодня существует немало – недобросовестным застройщикам удаётся обходить нормы закона и механизмы контроля. Например, ежеквартальный отчет в орган по надзору за долевым строительством сдают далеко не все. Вне контроля нередко остаётся качество строительных работ, соблюдение таких параметров, как площадь квартиры – этого ФЗ-214 гарантировать на практике не может. Согласно закону, проект может быть изменен застройщиком лишь по согласованию с дольщиками. Но застройщик при этом может действовать по собственному усмотрению, предложив дольщикам выбор из двух вариантов – либо затяжное строительство при соблюдении принятых условий, либо внесение изменений и достроенное на скорую руку жильё.

При обмере готовой квартиры работники БТИ могут обнаружить лишние квадратные метры, и в таких случаях дольщикам предлагают внести дополнительную плату. Если же число квадратных метров меньше обещанного, то вернуть часть внесенной суммы должен застройщик – правда, доказывать свою правоту дольщикам придется в суде.

7 статья ФЗ-214 регламентирует качество сдаваемой квартиры – нарушения на практике встречаются часто. Седьмая статья гласит, что нарушение договорных обязательств (в том числе пожарной безопасности и безопасности зданий в целом), строительных норм, технических требований позволяет покупателю не ставить свою подпись под актом передачи и настаивать на составлении акта о дефектах. Как указывает статья 7, дольщики могут требовать устранения недостатков, снижения цены, возмещения средств, которые будут затрачены на устранение недостатков самими владельцами жилья. Такое стремление неизбежно ведёт в суд, но как раз туда ни застройщики, ни дольщики не попадают. Первые потому, что затягивают время, игнорируя обращения дольщиков, а вторые из-за того, что не желают дополнительных расходов на экспертизу и юристов. Без результатов же экспертизы ничего не получится – именно на них, при вынесении решения, опирается суд.

В суд покупатели жилья отказываются обращаться еще и потому, что дольщик имеет право требовать возврата лишь той суммы, которую он заплатил. Застройщик же от этого мало что теряет – на момент сдачи квартиры имеют более высокую стоимость.

Борьба с долгостроем

Срокам сдачи готового жилья посвящена 6-я статья ФЗ-214: здесь указывается, что застройщик обязан указать срок сдачи, которого должен придерживаться. В ином случае ему придется платить неустойку, настолько весомую, что смысла устраивать долгострой нет. В то же время ФЗ-214 позволяет «сдвигать» сроки, причем не один раз. Закон лишь обязывает застройщика сообщить дольщикам о переносе сроков не позже, чем за два месяца. Недобросовестные строители с удовольствием пользуются этой возможностью: экспертам известны случаи, когда срок сдачи жилого дома сдвигался на три, пять и даже десять лет. Конечно, дольщик на дополнительные условия может не согласиться и разорвать договор в одностороннем порядке после двух месяцев за истечением срока. Застройщик совершает ответный ход: деньги вернуть не торопится и упрашивает дольщика еще немного подождать. Идти на поводу в этом случае бессмысленно, обращаться в суд – тоже: поскольку стоимость квартиры с момента начала строительства существенно увеличилась, возврат вложенных средств квартиру купить не позволит. Можно лишь начать всё с начала… с другим застройщиком.

Итак, как показывает практика, закон ФЗ-214, при недобросовестном отношении к делу, можно повернуть куда угодно, и единственным выходом для дольщика может стать детальное знакомство с историей деятельности застройщика, с которым он предполагает заключить договор. Следует обратить внимание на прошлые проекты строителей, сроки реализации этих проектов, разобраться в том, были ли у застройщика финансовые проблемы, есть ли у него собственная материально-техническая база. Застройщики по ФЗ-214 в Новой Москве, которые работают на бывших подмосковных территориях, тоже требуют внимания к своим заслугам и промахам – среди них есть как добросовестные исполнители, так и те, которых лучше обойти стороной.

Лучшие и худшие

«Точкой отсчета» для активного строительства на территории Новомосковского и Троицкого административных округов должен стать генплан развития новых столичных территорий, которые московские власти планируют принять в 2014 году. Предполагается, что в Новой Москве объём ввода жилой недвижимости достигнет 2,5 – 3 млн квадратных метров в год. В перспективе приоритетным направлением будет малоэтажное строительство. Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий, в числе исполнителей этого плана назвал в начале прошлого года десять самых крупных застройщиков присоединенных территорий. Среди них такие строительные компании, как ЗАО «Язовская Слобода инвест» (строительство 200 тыс. кв. метров), ГК «Мортон», ООО «Авгур Эстейт» и ООО «ПСФ КРОСТ» (500 тыс. квадратных метров - каждая), ГК «МИЦ» (700 тыс.), ООО «Звезда Газпрома» (1,2 млн), ГК «ПИК» (1,5 млн), ООО «Инвесттраст» (1,5 млн), ГК «Абсолют» (2,7 млн), ОАО «Масштаб» (выдано разрешение на более 6 млн квадратных метров жилья). Власти выбирали застройщиков по принципу того, какой объем строительства в состоянии вести каждая из компаний, а также по тому, готовы ли застройщики сотрудничать по инвестиционным проектам – тем самым, которые обеспечивают жилые комплексы развитой современной инфраструктурой. Разумеется, все избранные застройщики не зарекомендовали себя как те, кто способен нарушить положения закона ФЗ-214.

В этой негативной роли выступили менее значимые по статусу, но активные в своей работе компании-застройщики, за деятельностью которых бдительно наблюдает Мосгосстройнадзор. В 2013-м году в число нарушителей угодил застройщик ООО «Строительный Альянс» - инспекторы Комитета проверили ход строительства многоквартирных домов жилого комплекса «Дубровка» в поселке Сосенское и нашли явные промахи, которые позже были устранены.

Застройщиков-нарушителей, выбравших «полем деятельности» Новую Москву, регулярно наказывают рублем. Весной 2013-го года всем, кого поймал на «горячем» Стройкомплекс, пришлось заплатить солидные штрафы, которые в целом составили 1, 8 млн. руб. Тогда специалисты Стройкомплекса проверили в Троицком и Новомосковском округах 49 объектов. Большинство нарушений касались качества выполненных работ и культуры строительного производства, но обнаружилось также и то, что некоторые застройщики возводили жилые дома без разрешения, не позаботились об исполнительных документах, переступили через требования пожарной безопасности и охраны окружающей среды.

В период с 7 по 14 февраля 2014 года представители Мосгосстройнадзора направили в СРО «Московский строительный союз» требование принять по отношению к ООО «ПИК-Индустрия» меры дисциплинарной ответственности. Грубые нарушения проектной документации и технических регламентов были замечены в ходе строительства жилого дома около деревни Столбово (Новомосковский административный округ). Контроль над строительством в Новой Москве продолжается. 


Другие статьи

  • Готовый дом в Новой Москве – с отделкой или без?
    14.07.2015
    Готовый дом в Новой Москве – с отделкой или без?

    Спустя три года после образования Новой Москвы недвижимость в этой части столицы по-прежнему считается самой доступной для покупателей. Выбирая для себя готовый дом в Новой Москве, будущий владелец нередко обращает внимание на то, где расположено строение, насколько развита в этом месте социальная и транспортная инфраструктура.

  • Перспективы развития Новой Москвы
    09.07.2015
    Перспективы развития Новой Москвы

    Считается, что к 2035 году количество граждан, живущих в Новой Москве, достигнет 1,5 млн человек, а число рабочих мест дойдет до одного миллиона. По этой причине инвесторы и власти столицы спешно строят жилье, социальную и коммерческую недвижимость, занимаются улучшением транспортной инфраструктуры.

  • Стоит ли покупать квартиру в Новой Москве
    25.06.2015
    Стоит ли покупать квартиру в Новой Москве

    На старте развития Новой Москвы для рядовых покупателей и инвесторов новые территории столицы представляли сомнительный интерес: не было четких планов развития региона. И все же даже в период неопределенности можно уверенно сказать, где можно с выгодой покупать квартиру в Новой Москве.

  • Обзор сегмента рынка офисной недвижимости в Новой Москве
    19.06.2015
    Обзор сегмента рынка офисной недвижимости в Новой Москве

    Со дня присоединения к столице новых юго-западных территорий одной из самых важных задач стало строительство офисных помещений. Торговые помещения специалисты считают весьма перспективным сектором коммерческой недвижимости.

  • Недвижимость у воды в Новой Москве
    16.06.2015
    Недвижимость у воды в Новой Москве

    Во все времена водоемы были средоточием жизни: люди стремились находиться там, где вода. Если из окон московских квартир открывается вид на набережную, цена жилья автоматически поднимается на 10-15 процентов.

К списку статей

Горячие новости